Le conseil d'Halifax envisagera une politique exigeant des logements «abordables» dans les nouveaux développements

Jul 19, 2023

Une nouvelle politique présentée au conseil la semaine prochaine exigerait des logements abordables dans les nouveaux développements, mais à quel point ils seront abordables est à débattre.

Le zonage inclusif réduirait le prix d'un pourcentage de maisons dans un nouveau bâtiment. Il existe différentes approches de l'idée en usage en Amérique du Nord, avec des programmes volontaires et obligatoires et différents pourcentages mis de côté à des taux différents.

Le Conseil a demandé l'autorisation d'utiliser le zonage d'inclusion en décembre 2016 avec un rapport suggérant que la MRH pourrait créer jusqu'à 250 nouveaux logements abordables par an. Après des années de retard, le gouvernement a adopté des amendements à la charte municipale en octobre 2021 pour permettre à HRM d'utiliser le zonage d'inclusion.

Dans un rapport présenté au conseil mardi, la planificatrice Jamy-Ellen Proud a recommandé de lancer enfin le processus d'adoption d'un zonage inclusif. Le rapport de Proud est basé sur les recommandations d'un consultant engagé pour mener des recherches sur le sujet.

"Les programmes de zonage inclusif se sont révélés être un outil efficace pour produire des logements plus abordables en tirant parti du développement de logements privés", a écrit Proud.

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« Les programmes existants au Canada et partout aux États-Unis démontrent que des programmes de zonage d'inclusion bien conçus peuvent avoir un impact positif significatif sur l'abordabilité du logement, sans déclencher d'augmentation du prix des logements du marché.

La MRH devrait adopter une politique de zonage inclusif obligatoire dans toute la municipalité, a recommandé Proud.

"Les recherches juridictionnelles et sur les meilleures pratiques montrent systématiquement que les programmes obligatoires réussissent mieux à créer de nouvelles unités abordables que les programmes volontaires", a écrit Proud.

"Les programmes obligatoires réussissent également mieux à distribuer de nouvelles unités abordables dans toute la zone du programme au lieu de concentrer de nouvelles unités dans des zones qui offrent déjà des logements plus abordables."

La municipalité mettrait d'abord en œuvre la politique dans les zones à plus forte croissance, comme les futurs nœuds de croissance identifiés dans le plan du centre. Ceux-ci incluent des zones comme le site du West End Mall et Dartmouth Cove.

Les planificateurs se concentreraient principalement sur les immeubles à logements multiples, qu'ils soient locatifs ou en copropriété, mais la politique pourrait également s'appliquer au développement commercial et industriel par le biais de compensations monétaires.

La politique donnerait la préférence à l'inclusion de logements abordables dans les bâtiments, mais mettrait en place des options de compensation financière ou de logement hors site qui "reflètent équitablement et proportionnellement le coût de remplacement des logements manquants sur place".

Il manque encore au plan deux aspects importants : le « taux de mise en réserve » et la « norme d'abordabilité ».

Le taux de mise de côté est le pourcentage d'unités dans un immeuble qui sera abordable. Les taux de mise en jachère courants dans les juridictions canadiennes varient de 5 % à 20 %, des taux plus élevés créant des logements plus abordables. Edmonton utilise un taux de 5 % et a créé seulement 26 nouveaux logements abordables entre 2015 et 2018. Le taux à Richmond, en Colombie-Britannique, est de 10 % ou de 15 % selon la région et cette ville a créé 900 nouveaux logements abordables depuis 2007.

Le rapport de 2016 au conseil suggérait qu'un taux de 10 % pourrait créer de 180 à 250 logements abordables par an sur la base de mises en chantier annuelles entre 1 800 et 2 500 logements.

La norme d'abordabilité peut être déterminée en fonction du loyer du marché ou des revenus médians dans la région environnante.

"La majorité des juridictions canadiennes dotées de programmes de zonage d'inclusion lient l'abordabilité à un pourcentage du loyer du marché, généralement entre 80 et 90 % du loyer moyen du marché", a écrit Proud.

"Les juridictions restantes lient l'abordabilité… à une gamme définie de revenus faibles à modérés."

Le consultant a suggéré que la municipalité pourrait choisir de baser l'abordabilité sur le revenu du ménage ou sur celui de l'individu.

Il reste également à régler la période d'abordabilité, comme 15 ans, 99 ans ou à perpétuité, et la manière dont la municipalité gérera la propriété et l'administration du logement.

Proud a recommandé, en accord avec le consultant, que HRM engage un autre consultant pour effectuer une analyse de l'impact fiscal du marché.

"Une telle étude est nécessaire pour comprendre l'impact potentiel d'un programme de zonage inclusif sur le marché du logement dans la MRH, et pourrait aborder la norme d'abordabilité optimale, le taux réservé, la délimitation des zones tarifaires du marché, la taille minimale du développement et le montant approprié. d'argent qui pourrait être payé à la place des unités sur place ", a écrit Proud.

HRM mènerait également une consultation publique sur l'idée, y compris un engagement en ligne et en personne.

Zane Woodford est le journaliste municipal du Halifax Examiner. Il couvre l'hôtel de ville d'Halifax et contribue à notre série de logements PRICED OUT en cours. Twitter @zwoodford Plus par Zane Woodford